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de 2002 à 2010

Atelier municipales 2008

La place du logement dans les politiques locales

jeudi 21 février 2008

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Le rôle déterminant des collectivités territoriales

La question est certes une compétence de l’Etat, en particulier en matière de financement et de réglementation. Mais l’Etat n’a aucun outil d’intervention opérationnelle. Ce sont les collectivités territoriales et les organismes HLM qui sont les décideurs et les acteurs de la politique du logement

La question foncière

Il ne peut y avoir de logement social sans volonté de construire. Le premier obstacle est celui de la production du foncier nécessaire à la construction de logements sociaux. La définition des règles d’urbanisme et la politique d’aménagement sont décisives pour mettre à la disposition des organismes HLM une offre foncière de qualité à un moindre coût. C’est un enjeu majeur qui a sa traduction dans différents documents qui relèvent de la responsabilité, soit des communes, soit des communautés d’agglomération : Plan Locaux d’Urbanisme (PLU), Schéma de Cohérences Territorial (SCOT), Programmes locaux de l’Habitat (PLH).

Les instruments d’une politique foncière : Les communes et les communauté d’agglomération peuvent mettre en place divers dispositifs opérationnels pour favoriser la production de logements sociaux :
Le droit de préemption urbain pour intervenir sur le marché de l’immobilier et constituer des réserves foncières
Les Opération Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), pour définir les périmètres d’intervention publique pour la réhabilitation du patrimoine ancien.
Les Zones d’Aménagement Concertées (ZAC) dont les règlements peuvent obliger la production d’un minimum de logements sociaux.

La question de la construction

Il appartient aux collectivités territoriales de mobiliser mais aussi de créer des opérateurs (constructeurs et gestionnaires de logements sociaux). Ce sont pour l’essentiel les organismes HLM (OPH et ESH) ou les SEM de gestion immobilière. Les collectivités territoriales peuvent être actionnaires dans les sociétés par actions (ESH, SEM). Les Office Publics de l’Habitat (ex Office HLM et ex OPAC) constituent le secteur public du logement social. Leur activité est définie et contrôlée par la collectivité de rattachement. Pour les offices publics, les collectivités territoriales peuvent en décider la création lorsqu’ils n’existent pas localement.

La question du financement

Si une part essentielle du financement du logement social est distribuée par l’Etat, les collectivités territoriales, avec le 1% logement, apportent le complément décisif pour le montage des projets :
Mise à disposition de terrains gratuits ou à prix subventionnés
Portage du coût du foncier avant la construction
Subvention directe à la construction (rôle primordial de la Région IdF en la matière) mais aussi de certains départements.
Garantie des emprunts par les communes contre un droit de réservation de 20 % des logements.
Prise en charge de certains aménagements périphériques (stationnement)
Subvention équivalente au versement pour dépassement du PLD.

Les attributions de logements sociaux

Les communes contrôlent une partie non négligeable des attributions de logements sociaux :
Par le biais des réservations au titre des garanties d’emprunts (20%)
Par le biais du contingent propre de leur office ou de leur SEM lorsqu’elles dispose de leur propre organisme.
Par le contrôle du recensement de la demande dans la plupart des villes, les services de préfecture n’ayant pas de guichet direct accessible par les demandeurs de logements.
Par la maîtrise des critères de priorité dans la sélection des candidats qui s’imposent la plupart du temps aux organismes HLM et aux services logements des préfecture.
Par la présence des Maires dans TOUTES les commissions d’attribution des organismes HLM avec voix délibérative.

La désignation des dirigeants des Offices publics et des SEM

La réforme des Offices accorde une plus large place aux représentants des collectivités de rattachement dans les conseils d’administration. Ils seront désormais majoritaires (12 à 15 sièges au lieu de 5 pour les offices Hlm et de 7 pour les OPAC. Le président est obligatoirement un élu de la majorité politique. Il est assisté d’un vice président. Les administrateurs peuvent siéger dans les commissions d’appel d’offre et les commissions d’attribution de logement. La répartition de ces fonctions doit être partie intégrante des accords de majorité politique. Pour les SEM, les siège des CA sont répartis proportionnellement à la composition du capital et donc en fonction de la part de la collectivité.

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